Moet ik minstens 1 jaar in mijn woning wonen voor de verlaagde registratierechten van 2%?

Kort antwoord: ja, voor verkoopovereenkomsten vanaf 2026 geldt een minimale inschrijvingstermijn

Voor verkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2026 worden gesloten, moet je je binnen drie jaar na de datum van de notariële aankoopakte inschrijven op het adres van de woning. Die inschrijving moet je vervolgens minstens één jaar ononderbroken behouden.

Voldoe je niet aan deze voorwaarde, dan kan de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) het verlaagde tarief intrekken. Je betaalt dan de aanvullende rechten: het verschil tussen het gewone tarief en het verlaagde tarief dat je hebt genoten. Daar kan een belastingverhoging bijkomen.

Wat gold er vroeger?

Voor verkoopovereenkomsten van vóór 1 januari 2026 moest je je ook binnen de voorziene termijn inschrijven op het adres van de woning, maar er gold geen minimale duur voor die inschrijving. Het verlaagde tarief werd enkel ingetrokken als je je binnen die termijn nooit had ingeschreven.

Vanaf 2026 is dat veranderd. Volgens het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) werd de regeling aangescherpt omdat minister van Financiën Ben Weyts aangaf dat er soms misbruiken worden vastgesteld.

Werd je verkoopovereenkomst nog vóór 1 januari 2026 gesloten? Dan raadt het BIV aan om de datum ervan op te nemen in een pro fisco-verklaring bij de authentieke akte.

Alle voorwaarden voor het 2%-tarief op een rij

Om het verlaagde tarief te krijgen bij de aankoop van je enige eigen woning, moet je aan deze voorwaarden voldoen:

• De aankoop gebeurt uitsluitend door één of meerdere natuurlijke personen. Koopt een rechtspersoon mee, dan komt de hele aankoop niet in aanmerking, ook niet voor de natuurlijke persoon.

• Het gaat om een zuivere aankoop, waarbij de woning wordt overgedragen tegen een prijs in geld.

• Het volledige goed wordt in volle eigendom verworven. Wie alleen vruchtgebruik of blote eigendom koopt, valt niet onder het 2%-tarief.

• Het aangekochte goed kwalificeert als woning.

• Je bent op de datum van de authentieke aankoopakte niet volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, tenzij je gebruik kunt maken van het causaal verband.

• Je schrijft je binnen drie jaar na de datum van de authentieke akte in op het adres van de woning.

• Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 behoud je die inschrijving minstens één jaar ononderbroken.

Koop je samen met een partner of vriend, dan worden de voorwaarden per koper beoordeeld. Enkel de voorwaarde dat het volledige goed in volle eigendom wordt verworven, geldt voor alle kopers samen. De verbintenis om je tijdig in te schrijven en die inschrijving minstens één jaar te behouden, moet elke koper afzonderlijk aangaan én nakomen.

Een uitgebreider overzicht van de voorwaarden en enkele rekenvoorbeelden vind je in Wanneer betaal je maar 2% registratierechten?

Let ook op: de Vlaamse regering wil het verlaagde tarief vanaf 2027 opnieuw optrekken van 2% naar 3%. Of en wanneer die wijziging effectief van kracht wordt, controleer je best bij je notaris of op Vlaanderen.be. Meer daarover lees je in Registratierechten stijgen mogelijk van 2% naar 3%.

Nog een andere woning? Het causaal verband

Ben je op de datum van de authentieke aankoopakte nog volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, dan kan je onder bepaalde voorwaarden toch onmiddellijk het verlaagde tarief krijgen via het zogenaamde causaal verband.

Je verbindt je er dan toe om dat andere goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van je nieuwe aankoop volledig en ten bezwarende titel te verkopen. Daarnaast moet je kunnen aantonen dat er een causaal verband bestaat tussen die verkoop en de nieuwe aankoop. Gebeurt de verkoop niet tijdig, dan kan je het voordeel verliezen en een belastingverhoging krijgen.

Plan je eerst te kopen en daarna te verkopen? Bespreek dit vooraf met je notaris.

Wat als je niet aan de inschrijvingsverplichting voldoet?

Schrijf je je niet tijdig in, of beëindig je je inschrijving binnen het eerste jaar, dan voldoe je niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. VLABEL kan dan de aanvullende rechten opeisen: het verschil tussen het gewone tarief van 12% en het verlaagde tarief dat je hebt genoten. Daar kan een belastingverhoging bijkomen.

Er bestaan wel uitzonderlijke situaties. VLABEL aanvaardt overmacht als algemeen rechtsbeginsel, ook wanneer dit niet uitdrukkelijk in de regelgeving staat. Overmacht kan zowel voor de aanvullende rechten als voor de belastingverhoging worden ingeroepen.

Of een concrete situatie als overmacht telt, wordt geval per geval beoordeeld. Ga er dus niet automatisch van uit dat een relatiebreuk, verhuis of jobverandering volstaat. Bespreek je situatie met je notaris of met VLABEL.

Extra vermindering voor een bescheiden woning

Naast het verlaagde tarief bestaat er een bijkomende vermindering voor de aankoop van je enige eigen woning. Daarvoor mag de totale belastbare grondslag niet hoger zijn dan:

• 220.000 euro in het algemeen;

• 240.000 euro voor woningen in een Vlaamse kernstad of in een gemeente van de Vlaamse Rand rond Brussel.

De notaris zorgt er bij het verlijden van de akte voor dat het juiste tarief en de toepasselijke verminderingen worden toegepast.

Praktisch: waar let je best op als koper?

• Schrijf je tijdig in op het adres van de aangekochte woning en zorg dat je die inschrijving minstens één jaar ononderbroken kan behouden.

• Vruchtgebruik of blote eigendom alleen kopen komt niet in aanmerking voor het 2%-tarief.

• Ga na of je nog een andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom bezit.

• Heb je nog een ander onroerend goed? Vraag je notaris of het causaal verband je kan helpen.

• Bespreek je situatie vóór de aankoop met je notaris, zodat je vooraf weet welk tarief voor jou geldt.

Twijfel je of jouw droomwoning in aanmerking komt voor het verlaagde tarief, of wil je weten wat de registratierechten voor jouw situatie betekenen? Bij Bauwens Vastgoed denken we graag met je mee, van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht.

Bronnen

1. Vlaamse overheid. Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning. Vlaanderen.be.

2. Vlaamse Belastingdienst. SP 18044bis: Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven voor de eigen woning voor verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 01/01/2026. Beslissing 21 april 2026, gepubliceerd 4 mei 2026.

3. Vlaamse Belastingdienst. SP 18045: Voorwaarden voor het behoud van de verlaagde tarieven voor de eigen woning. Beslissing 9 maart 2026, gepubliceerd 24 maart 2026.

4. Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Strengere voorwaarden om verlaagd verkooprecht te genieten in Vlaams gewest. 15 oktober 2025.

Laatst inhoudelijk gecontroleerd: 6 oktober 2026.