Wanneer betaal ik maar 2% registratierechten bij een huisaankoop in Vlaanderen?
Geschreven door Lex De Jonghe
Sinds 1 januari 2026 gelden er strengere voorwaarden om het verlaagde verkooprecht van 2% te verkrijgen én te behouden bij de aankoop van je enige eigen woning in Vlaanderen. Wat oorspronkelijk een voorontwerp van programmadecreet was, principieel goedgekeurd door de Vlaamse regering op 3 oktober 2025, is intussen definitief van kracht en verder uitgewerkt door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). De bedoeling is om het systeem meer te richten op echte "eerste aankopers" en misbruiken tegen te gaan, aldus minister van Financiën Ben Weyts.
Hieronder lees je wat er verandert, vanaf wanneer, en waar je op moet letten.
Domicilie verplicht én minstens één jaar behouden
Vóór 2026 gold al de voorwaarde dat je geen volle en volledige eigenaar mocht zijn van een andere woning of bouwgrond, en dat je je binnen de drie jaar na het verlijden van de aankoopakte moest inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning. Er was toen geen minimale periode vastgelegd voor hoelang je daar effectief gedomicilieerd moest blijven.
Sinds 1 januari 2026 is dat veranderd. De koper moet zich er nu toe verbinden om zich binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte te domiciliëren op het adres van het aangekochte goed, én die inschrijving ononderbroken minstens één jaar te behouden. Belangrijk: deze verbintenis moet door elke betrokken koper afzonderlijk worden aangegaan én nagekomen.
Nieuwe woning op hetzelfde adres. Wie de aangekochte woning sloopt en herbouwt, hoeft zich niet per se opnieuw in te schrijven op exact dezelfde woning: een nieuwbouw op hetzelfde adres volstaat volgens VLABEL eveneens om aan de inschrijvingsplicht te voldoen.
Gesplitste aankopen worden (grotendeels) uitgesloten
Een tweede grote wijziging is dat het verlaagde tarief in principe enkel nog bedoeld is voor aankopen in volle eigendom. De overheid wil zo vermijden dat constructies met vruchtgebruik en blote eigendom toch nog toegang geven tot het 2%-tarief.
Concreet geldt het verlaagd tarief van 2% enkel nog voor aankopen in volle eigendom. De aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom valt onder het 12%-tarief.
Voorbeelden om het verschil te begrijpen
Om duidelijk te maken hoe dit in de praktijk kan uitpakken, volgen enkele situaties zoals ze worden toegelicht:
Voorbeeld 1
A koopt 30% volle eigendom en B koopt 70% volle eigendom.
In dit geval kunnen beide verrichtingen onder het verlaagde tarief vallen, omdat het om volle eigendom gaat.
Voorbeeld 2
A koopt 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom, en B koopt 98% blote eigendom en 1% volle eigendom.
A en B kunnen het 2%-tarief genieten op hun 1% volle eigendom, terwijl het 12%-tarief geldt op het aandeel in vruchtgebruik en blote eigendom.
Voorbeeld 3
A koopt 50% vruchtgebruik, B koopt 50% blote eigendom en C koopt 50% volle eigendom.
De aankopen van A en B vallen onder 12%, en enkel de aankoop van C (volle eigendom) valt onder 2%.
Wat als je niet aan de voorwaarden voldoet?
Voldoe je uiteindelijk niet aan de inschrijvings- of domicilieplicht, dan kan VLABEL het genoten voordeel terugvorderen: je betaalt dan alsnog het verschil met het gewone tarief.
Overmacht. VLABEL aanvaardt overmacht als algemeen rechtsbeginsel, ook als dit niet uitdrukkelijk in de regelgeving staat, en past dit toe over alle Vlaamse belastingen heen, dus ook hier. Overmacht kan zowel ingeroepen worden tegen de aanvullende rechten als tegen een eventuele belastingverhoging. Denk je dat je situatie hiervoor in aanmerking komt, bespreek dit dan met je notaris.
Vanaf wanneer gelden deze strengere regels?
De wijzigingen zijn van toepassing op onderhandse verkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2026 werden ondertekend.
Werd de verkoopovereenkomst nog gesloten vóór 1 januari 2026? Dan wordt aangeraden om de datum ervan te laten opnemen in een pro fisco-verklaring bij de authentieke akte.
Samengevat
Sinds 2026 is het 2%-tarief strenger en meer gericht op wie effectief zelf in de woning gaat wonen. De belangrijkste voorwaarden en wijzigingen zijn:
Je moet je domicilie binnen 3 jaar vestigen in de aangekochte woning.
Je moet deze inschrijving minstens 1 jaar ononderbroken behouden.
Elke koper moet deze verplichting afzonderlijk naleven.
Het verlaagde tarief van 2% geldt enkel voor aankopen in volle eigendom.
Vruchtgebruik en blote eigendom vallen onder het tarief van 12%.
De regeling geldt voor onderhandse verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026.
Overmacht kan in bepaalde gevallen worden ingeroepen wanneer niet tijdig aan de voorwaarden kan worden voldaan.
Wil je weten hoe lang je precies in je woning moet blijven wonen? Dat lees je in Moet je minstens 1 jaar in je woning wonen voor het 2%-tarief? En let op: de Vlaamse regering wil het tarief vanaf 2027 optrekken naar 3%. Meer daarover in Registratierechten stijgen mogelijk van 2% naar 3%.
Bronnen::
Vlaamse Belastingdienst (4 mei 2026). SP 18044bis: Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven voor de eigen woning voor verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 01/01/2026.
Vlaamse Belastingdienst (24 maart 2026). SP 18045: Voorwaarden voor het behoud van de verlaagde tarieven voor de eigen woning.
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (15 oktober 2025). Strengere voorwaarden om verlaagd verkooprecht te genieten in Vlaams gewest.
Vlaamse overheid. Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning. Vlaanderen.be.
Laatst inhoudelijk gecontroleerd: 28 september 2026.