De Vlaamse regering wil de toegang tot het verlaagde verkooprecht van 2% strenger maken. Dat blijkt uit het voorontwerp van programmadecreet bij de begroting van 2026, dat de regering op 3 oktober 2025 principieel goedkeurde. De bedoeling is om het systeem meer te richten op echte “eerste aankopers” en misbruiken tegen te gaan.

Hieronder lees je wat er verandert en vanaf wanneer.

‍

Domicilie verplicht én minstens één jaar behouden

Vandaag gelden er al voorwaarden om van het verlaagde tarief te genieten. Zo mag je onder meer geen volle en volledige eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, en moet je je binnen de drie jaar na het verlijden van de aankoopakte inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning. Tot nu toe stond er geen minimale periode in de regelgeving over hoelang je daar effectief gedomicilieerd moet blijven.

Daar komt nu verandering in.

Nieuw: de koper zal zich moeten verbinden om:

           •           zich binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte te domiciliëren op het adres van het aangekochte goed, én

           •           die inschrijving ononderbroken minstens één jaar te behouden.

Belangrijk: deze verbintenis moet door elke betrokken koper afzonderlijk aangegaan én nagekomen worden.

‍

Gesplitste aankopen worden (grotendeels) uitgesloten

Een tweede grote wijziging is dat het verlaagde tarief in principe enkel nog bedoeld is voor aankopen in volle eigendom. De overheid wil zo vermijden dat constructies met vruchtgebruik en blote eigendom toch nog toegang geven tot het 2%-tarief.

Concreet:

           •           Het verlaagd tarief van 2% zal enkel nog gelden voor aankopen in volle eigendom.

           •           De aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom zal onder het 12%-tarief vallen.

Voorbeelden om het verschil te begrijpen

Om duidelijk te maken hoe dit in de praktijk kan uitpakken, volgen enkele situaties zoals ze worden toegelicht:

Voorbeeld 1

A koopt 30% volle eigendom en B koopt 70% volle eigendom.

In dit geval kunnen beide verrichtingen onder het verlaagde tarief vallen, omdat het om volle eigendom gaat.

Voorbeeld 2

A koopt 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom, en B koopt 98% blote eigendom en 1% volle eigendom.

A en B kunnen het 2%-tarief genieten op hun 1% volle eigendom, terwijl het 12%-tarief geldt op het aandeel in vruchtgebruik en blote eigendom.

Voorbeeld 3

A koopt 50% vruchtgebruik, B koopt 50% blote eigendom en C koopt 50% volle eigendom.

De aankopen van A en B vallen onder 12%, en enkel de aankoop van C (volle eigendom) valt onder 2%.

Vanaf wanneer gelden deze strengere regels?

De wijzigingen zouden van toepassing zijn op onderhandse verkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2026 worden ondertekend.

Werd de verkoopovereenkomst nog gesloten voor 1 januari 2026? Dan wordt aangeraden om de datum ervan te laten opnemen in een pro fisco verklaring bij de authentieke akte.

Samengevat

Vanaf 2026 wordt het 2%-tarief strenger en meer gericht op wie effectief zelf in de woning gaat wonen:

           •           domicilie binnen 3 jaar én minstens 1 jaar behouden,

           •           elke koper moet die verplichting afzonderlijk naleven,

           •           het voordeel wordt gekoppeld aan volle eigendom,

           •           vruchtgebruik en blote eigendom vallen onder 12%,

           •           toepassing voor onderhandse overeenkomsten vanaf 1 januari 2026.

Bron: BIV.be, donderdag 16 oktober 2025.

‍