Veel starters en zelfstandigen beginnen voorzichtig. Een bureau in de logeerkamer, een praktijkruimte op het gelijkvloers of een kleine toonhoek in de garage. Het is praktisch en vaak ook financieel logisch. Maar al snel komt de vraag: mag je je woning zomaar (deels) gebruiken voor professionele activiteiten? En als het misloopt met je zaak, kan je dan je huis verliezen?

‍

Dit blogartikel is gebaseerd op informatie uit De Standaard, geschreven door Frida Deceunynck.

Wonen blijft de hoofdzaak

‍

Een woning is in de eerste plaats bedoeld om in te wonen. Wie de bestemming van een woning echt verandert, bijvoorbeeld door er vooral een winkel of zaak van te maken, kan vergunningsplichtig worden.

Voor veel starters ligt dat genuanceerder. Een kantoor of werkruimte in huis wordt vaak beschouwd als een activiteit die aansluit bij het wonen. Dat is meestal mogelijk zolang wonen de belangrijkste functie blijft en je professionele activiteit duidelijk een kleinere rol speelt.

In de praktijk wordt vaak gekeken naar twee zaken: hoeveel ruimte je inneemt en of het woongebruik overheerst. Zolang je werkruimte beperkt blijft (vaak wordt daarbij een grens van ongeveer 100 m² aangehaald) en je niet meer ruimte inneemt dan je eigen woonruimtes, valt het in veel gevallen onder wat men “complementaire” activiteiten noemt. Dat kan gaan van kantoorwerk en vrije beroepen tot bepaalde vormen van dienstverlening en in sommige gevallen zelfs beperkte verkoop.

Lokale regels kunnen strenger zijn

Belangrijk om te weten: lokale voorschriften hebben altijd voorrang. Gemeenten kunnen extra beperkingen opleggen via ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvoorschriften of specifieke beleidskeuzes.

In sommige woonwijken zijn bepaalde activiteiten niet welkom. In landelijke gebieden kan het dan weer gebeuren dat niet-landbouwactiviteiten beperkt worden. Ook rond toeristische verhuur zijn er in steeds meer gemeenten specifieke regels.

Wie zeker wil zijn, neemt best vooraf contact op met de gemeente. Dat voorkomt discussies achteraf en helpt je om correct te starten.

Wanneer wordt een vergunning wel noodzakelijk?

Een vergunning komt vaker in beeld wanneer je activiteit te veel op de voorgrond treedt. Denk aan veel passage van klanten, leveringen, extra verkeersdruk, parkeerproblemen of mogelijke hinder door geluid of geur.

Ook wanneer je professionele ruimte te groot wordt of de woonfunctie naar de achtergrond verdwijnt, kan een vergunning vereist zijn. In dat geval kunnen buren ook bezwaar indienen, bijvoorbeeld omwille van hinder of aantasting van de woonkwaliteit.

Wie tijdelijk iets wil organiseren, zoals een pop-up, kan soms gebruikmaken van regels rond tijdelijke bestemmingswijziging. Dat kan handig zijn als je maar enkele dagen per jaar een winkelmoment wil organiseren.

Huurwoning: je verhuurder moet akkoord zijn

Werk je vanuit een huurwoning, dan heb je vaak toestemming nodig van de verhuurder, zeker als je de maatschappelijke zetel van je onderneming op dat adres wil plaatsen.

De reden is meestal fiscaal. Voor de verhuurder kan het gevolgen hebben omdat hij in bepaalde situaties anders belast wordt op huurinkomsten wanneer er professioneel gebruik is. Daarom staat in veel huurcontracten ook een verbod op professionele activiteiten.

Wil je toch van thuis uit werken in een huurpand, bespreek het dan vooraf. Soms is een verhuurder bereid om toe te stemmen, eventueel met een aangepaste huurprijs.

Verzekering: check of je voldoende gedekt bent

Een werkruimte in huis kan impact hebben op je verzekering. Als er bijvoorbeeld brand ontstaat in het gedeelte dat je professioneel gebruikt en die schade verspreidt zich naar de rest van de woning, kan de aansprakelijkheid een rol spelen.

Daarom is het verstandig om dit vooraf te bespreken met je verzekeringsmakelaar. Afhankelijk van je activiteit kan een aparte of aangepaste brandverzekering nodig zijn. Voor sommige beroepen is ook een beroepsaansprakelijkheidsverzekering aangewezen, en soms zelfs verplicht.

Fiscaal: je kan kosten aftrekken, maar wees voorzichtig met “inbrengen”

Thuis werken kan fiscaal voordelen opleveren. Je kan vaak een deel van je woonkosten als beroepskosten opnemen, bijvoorbeeld voor energie, verwarming, internet of andere nutsvoorzieningen, in verhouding tot het professionele gebruik.

Werk je met een vennootschap, dan kan het ook mogelijk zijn om een deel van je privéwoning te verhuren aan je vennootschap. Die huur kan dan als beroepskost aftrekbaar zijn voor de vennootschap. Met een eenmanszaak ligt dat anders.

Wat vaak afgeraden wordt, is om je werkruimte volledig als investering in te brengen in je zaak. Dat kan later bij verkoop van je woning of bij stopzetting van je activiteit fiscale gevolgen hebben, bijvoorbeeld omdat je dan belasting verschuldigd kan zijn op een meerwaarde. Bespreek dit dus altijd met je boekhouder.

En als het misloopt: kan je je woning verliezen?

Bij een eenmanszaak ben je in principe aansprakelijk met je volledige vermogen. In een worstcasescenario kan dat betekenen dat je privébezittingen in beeld komen om schulden af te lossen, en dat kan ook je woning zijn.

Wie extra bescherming wil, kan via een notaris een akte van onbeslagbaarheid van de gezinswoning laten opmaken. Die kan ervoor zorgen dat schuldeisers geen beslag kunnen leggen op de gezinswoning voor beroepsschulden die na de akte ontstaan, en onder de voorwaarden die daarvoor gelden.

Werk je via een vennootschap, dan is de aansprakelijkheid meestal beperkter. Toch blijft het opletten. Breng je je woning in als investering in de vennootschap, dan kan die woning opnieuw in beeld komen bij schuldeisers. Daarom wordt vaak gezegd dat verhuren aan de vennootschap in veel gevallen veiliger is dan inbrengen.

Ook erfbelasting kan meespelen

In Vlaanderen bestaat er een vrijstelling van erfbelasting op de gezinswoning voor de langstlevende partner. Die vrijstelling verdwijnt niet automatisch als je een beperkte werkruimte in je woning hebt, zolang die werkruimte duidelijk ondergeschikt blijft en deel uitmaakt van de woning.

Maar als je werkruimte zich bevindt in een losstaand gebouw, bijvoorbeeld een aparte constructie in de tuin, kan de fiscale behandeling anders zijn. Ook dat bespreek je best vooraf met een expert als je zoiets overweegt.

Conclusie

In veel gevallen kan je perfect van thuis uit werken, ook als zelfstandige. De kern is dat wonen de hoofdzaak blijft en dat je lokale voorschriften respecteert. Wie vooraf even checkt bij de gemeente, zijn verzekeraar en zijn boekhouder, voorkomt meestal problemen achteraf.

Bron: De Standaard, Frida Deceunynck.

‍