Wanneer geldt 6% btw bij sloop en heropbouw?

Waarom was er plots onzekerheid?

De bedoeling was dat de permanente regeling voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw al op 1 juli 2025 definitief zou ingaan, inclusief voor projecten die verkocht worden door bouwpromotoren en projectontwikkelaars.

‍

Door het uitstel van de stemming over de programmawet kwam er echter een periode waarin er tijdelijk geen sluitende wettelijke basis was voor het verlaagde tarief bij bepaalde dossiers, vooral bij verkoopprojecten via ontwikkelaars. Dat zorgde begrijpelijk voor twijfel bij kopers, bouwers en investeerders.

Administratieve tolerantie tussen 1 juli en 29 juli 2025

Om die overgang op te vangen kondigde minister van Financiën Jan Jambon begin juli een administratieve tolerantie aan. Dat betekende in de praktijk: het 6%-tarief kon toegepast worden voor de periode van 1 juli 2025 tot de inwerkingtreding van de programmawet op 29 juli 2025, zolang men de voorwaarden van de nieuwe regeling volgde.

Sinds de inwerkingtreding op 29 juli 2025 is dat niet langer een tolerantie, maar wettelijk verankerd.

Voor wie geldt de 6% btw-regeling bij afbraak en heropbouw?

De nieuwe permanente regeling wordt in grote lijnen samengevat in vier toepassingen. De rode draad is telkens: het moet gaan om sloop en heropbouw, en de bestemming (zelf wonen of langdurig verhuren) bepaalt welke voorwaarden gelden.

‍

1) Je sloopt en heropbouwt als particulier om er zelf te wonen

Ben je een natuurlijke persoon die sloopt en heropbouwt om de woning zelf te bewonen, dan kan 6% btw mogelijk zijn, met sociale voorwaarden. Denk aan criteria rond:

• Een maximale totale bewoonbare oppervlakte van 200 m².

• Eigen/enige woning.

• Domicilie: de woning moet zonder uitstel als eigen woning worden bewoond. Deze voorwaarde moet behouden blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming.

Je sloopt en heropbouwt om sociaal te verhuren

Ook bij sociale verhuur kan 6% btw mogelijk zijn, op voorwaarde dat je minstens 15 jaar verhuurt via de voorziene kanalen. Voor deze toepassing geldt geen algemene maximale bewoonbare oppervlakte.

Je sloopt en heropbouwt om privé te verhuren

Bij langdurige privéverhuur kan 6% btw eveneens, maar dan moet je doorgaans minstens 15 jaar verhuren en moet de huurder er zonder uitstel zijn domicilie nemen. Ook hier geldt een maximale totale bewoonbare oppervlakte van 200 m².

Belangrijk nieuw punt: aankoop via projectontwikkelaar of bouwpromotor

Dit is de uitbreiding die zoveel aandacht kreeg. Sinds de regeling definitief is, kan ook de verkoop van een heropgebouwde woning door een ontwikkelaar onder voorwaarden aan 6% btw gebeuren, bijvoorbeeld wanneer:

• de koper zelf zal bewonen (met sociale criteria en een oppervlaktegrens van 175 m² in dit luik).

• of wanneer het project bestemd is voor langdurige sociale of privéverhuur (ook met voorwaarden en vaak diezelfde grens van 175 m² waar van toepassing).

Let op: de oppervlaktegrens verschilt per situatie

Wie zelf optreedt als bouwheer en een woning sloopt en heropbouwt voor eigen bewoning of langdurige privéverhuur, moet rekening houden met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m². Bij de aankoop van een heropgebouwde woning via een projectontwikkelaar geldt voor eigen bewoning en langdurige privéverhuur een strengere grens van 175 m². Voor langdurige sociale verhuur geldt binnen beide toepassingen geen algemene maximale bewoonbare oppervlakte.

Let op: formaliteiten zijn geen detail

Het 6%-tarief is geen automatische korting. Afhankelijk van het scenario moet je specifieke verklaringen indienen via MyMinfin (genummerde formulieren). In de periode van de administratieve tolerantie was het bovendien extra belangrijk dat contracten en aktes correct verwezen naar de juiste context.

Praktisch: één fout of ontbrekend document kan later aanleiding geven tot een btw-correctie. Laat je dossier daarom vooraf nakijken.

Wat betekent dit concreet voor jou?

3 herkenbare situaties:

Je koopt een nieuw heropbouwproject via een projectontwikkelaar

Dan is de kernvraag: kom je in aanmerking voor 6% btw omdat je zelf gaat wonen of omdat het om langdurige verhuur gaat binnen de voorwaarden? Dit is het segment waar de regelgeving nu opnieuw duidelijkheid brengt.

Je bent bouwheer en je sloopt en heropbouwt zelf

Dan bestond de 6%-regeling al, maar de voorwaarden blijven strikt: bestemming, oppervlakte en domicilie-engagement zijn doorslaggevend.

Je koopt of bouwt als investering om te verhuren

Dan wordt het vooral een oefening in engagement: doorgaans 15 jaar verhuren (sociaal of privé), met bijkomende voorwaarden rond de huurder en soms een oppervlakteplafond.

‍

Snelle checklist: zo weet je of je goed zit

• Gaat het om zelfbewoning of langdurige verhuur (sociaal/privé)?

• Is het echt sloop en heropbouw zoals de regeling het omschrijft?

• Zit je binnen de oppervlaktecriteria (200 m² als bouwheer, 175 m² bij aankoop via een projectontwikkelaar — behalve bij sociale verhuur, waar geen grens geldt)?

• Zijn alle MyMinfin-verklaringen en contractuele vermeldingen correct, zeker bij dossiers rond juli 2025?

‍

Conclusie: opnieuw zekerheid, maar voorwaarden blijven streng

Sinds 29 juli 2025 is de regeling rond 6% btw bij sloop en heropbouw opnieuw definitief en wettelijk verankerd. Dat brengt rust in lopende dossiers en maakt het opnieuw eenvoudiger om offertes, facturen en aankoopakten correct op te bouwen. Vooral voor wie koopt via projectontwikkelaars is dit een belangrijke bevestiging.

‍

Wil je zeker zijn dat jouw dossier (in Vlaanderen of elders in België) correct zit? Bij Bauwens Vastgoed denken we graag met je mee, van een eerste inschatting tot een correct dossier, in samenspraak met je notaris, boekhouder of btw-specialist.

Bronnen:

1. FOD Financiën – Afbraak en wederopbouw: regeling vanaf 1 juli 2025.

2. Belgische Staat (2025). Programmawet van 18 juli 2025. Belgisch Staatsblad, 29 juli 2025.

3. FOD Financiën (28 juli 2025). Circulaire 2025/C/48 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw.

4. Vlaamse overheid, Btw-tarief van 6% bij renovatie en sloop- en heropbouw van woningen.

5. FOD Financiën, Verklaring nr. 111/3, bijlage (1 juli 2025).

Laatst inhoudelijk gecontroleerd: 28 september 2026.