Wie bouwt, koopt of investeert in België (en zeker in Vlaanderen) heeft het de laatste maanden ongetwijfeld gehoord: het verlaagde btw-tarief van 6% bij sloop en heropbouw stond even op losse schroeven. Intussen is er opnieuw duidelijkheid.

‍

Op 29 juli 2025 werd de programmawet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Sinds die publicatie zijn de nieuwe regels rond 6% btw bij afbraak en heropbouw definitief van kracht.

‍

In dit artikel leggen we helder uit wat er gebeurd is, voor wie de regeling geldt en waar je praktisch op moet letten.

‍

Waarom was er plots onzekerheid?

De bedoeling was dat de permanente regeling voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw al op 1 juli 2025 definitief zou ingaan, inclusief voor projecten die verkocht worden door bouwpromotoren en projectontwikkelaars.

‍

Door het uitstel van de stemming over de programmawet kwam er echter een periode waarin er tijdelijk geen sluitende wettelijke basis was voor het verlaagde tarief bij bepaalde dossiers, vooral bij verkoopprojecten via ontwikkelaars. Dat zorgde begrijpelijk voor twijfel bij kopers, bouwers en investeerders.

Administratieve tolerantie tussen 1 juli en 29 juli 2025

Om die overgang op te vangen kondigde minister van Financiën Jan Jambon begin juli een administratieve tolerantie aan. Dat betekende in de praktijk: het 6% tarief kon toegepast worden voor de periode van 1 juli 2025 tot en met 29 juli 2025, zolang men de voorwaarden van de (nog te publiceren) regeling volgde.

Sinds de publicatie op 29 juli 2025 is dat niet langer een tolerantie, maar opnieuw wetgeving.

Voor wie geldt de 6% btw-regeling bij afbraak en heropbouw?

De “nieuwe permanente regeling” wordt in grote lijnen samengevat in vier toepassingen. De rode draad is telkens: het moet gaan om sloop en heropbouw, en de bestemming (zelf wonen of langdurig verhuren) bepaalt welke voorwaarden gelden.

‍

1) Je sloopt en heropbouwt als particulier om er zelf te wonen

Ben je een natuurlijke persoon die sloopt en heropbouwt om de woning zelf te bewonen, dan kan 6% btw mogelijk zijn, met sociale voorwaarden. Denk aan criteria rond:

• maximale oppervlakte
• eigen/ enige woning
• domicilie: doorgaans een engagement van minstens 5 jaar

Je sloopt en heropbouwt om sociaal te verhuren

Ook bij sociale verhuur kan 6% btw mogelijk zijn, op voorwaarde dat je minstens 15 jaar verhuurt via de voorziene kanalen (zoals SVK of gelijkgestelde actoren).

Je sloopt en heropbouwt om privé te verhuren

Bij langdurige privéverhuur kan 6% btw eveneens, maar dan moet je doorgaans minstens 15 jaar verhuren en moet de huurder er zonder uitstel zijn domicilie nemen. Ook hier spelen oppervlaktecriteria.

Belangrijk nieuw punt: aankoop via projectontwikkelaar of bouwpromotor

Dit is de uitbreiding die zoveel aandacht kreeg. Sinds de regeling definitief is, kan ook de verkoop van een heropgebouwde woning door een ontwikkelaar onder voorwaarden aan 6% btw gebeuren, bijvoorbeeld wanneer:

• de koper zelf zal bewonen (met sociale criteria en een oppervlaktegrens van 175 m² in dit luik).
• of wanneer het project bestemd is voor langdurige sociale of privéverhuur (ook met voorwaarden en vaak diezelfde grens van 175 m² waar van toepassing).

Let op: formaliteiten zijn geen detail

Het 6%-tarief is geen “automatische korting”. Afhankelijk van het scenario moet je specifieke verklaringen indienen via MyMinfin (genummerde formulieren). In de periode van de administratieve tolerantie was het bovendien extra belangrijk dat contracten en aktes correct verwezen naar de juiste context.

Praktisch: één fout of ontbrekend document kan later aanleiding geven tot een btw-correctie. Laat je dossier daarom vooraf nakijken.

Wat betekent dit concreet voor jou?

3 herkenbare situaties:

Je koopt een nieuw heropbouwproject via een projectontwikkelaar

Dan is de kernvraag: kom je in aanmerking voor 6% btw omdat je zelf gaat wonen of omdat het om langdurige verhuur gaat binnen de voorwaarden? Dit is het segment waar de regelgeving nu opnieuw duidelijkheid brengt.

Je bent bouwheer en je sloopt en heropbouwt zelf

Dan bestond de 6%-regeling al, maar de voorwaarden blijven strikt: bestemming, oppervlakte en domicilie-engagement zijn doorslaggevend.

Je koopt of bouwt als investering om te verhuren

Dan wordt het vooral een oefening in engagement: doorgaans 15 jaar verhuren (sociaal of privé), met bijkomende voorwaarden rond de huurder en soms een oppervlakteplafond.

‍

Snelle checklist: zo weet je of je goed zit

• Gaat het om zelfbewoning of langdurige verhuur (sociaal/privé)?
• Is het echt sloop en heropbouw zoals de regeling het omschrijft?
• Zit je binnen de oppervlaktecriteria (waar van toepassing, bv. 175 m² bij verkoopluiken)?
• Zijn alle MyMinfin-verklaringen en contractuele vermeldingen correct, zeker bij dossiers rond juli 2025?

‍

Conclusie: opnieuw zekerheid, maar voorwaarden blijven streng

Sinds 29 juli 2025 is de regeling rond 6% btw bij sloop en heropbouw opnieuw definitief en wettelijk verankerd. Dat brengt rust in lopende dossiers en maakt het opnieuw eenvoudiger om offertes, facturen en aankoopakten correct op te bouwen. Vooral voor wie koopt via projectontwikkelaars is dit een belangrijke bevestiging.

‍

Wil je zeker zijn dat jouw dossier (in Vlaanderen of elders in België) correct zit? Laat de voorwaarden, verklaringen en timing best vooraf controleren door je notaris, boekhouder of btw-specialist.